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Investitionsrechnung für Immobilien - inkl. Arbeitshilfen online von Kofner, Stefan (eBook)

  • Erscheinungsdatum: 10.10.2019
  • Verlag: Haufe Verlag
eBook (ePUB)
44,99 €
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Investitionsrechnung für Immobilien - inkl. Arbeitshilfen online

Die langfristige Bindung von Kapital in Immobilien birgt Risiken. Die Rendite eines Immobilien-Investments ist von vielen Parametern wie Leerstand, Mieteinnahmen, Zinsen oder Instandhaltungskosten abhängig, die als Annahmen in die Investitionsrechnung einfließen. Mit diesem Buch erhalten Sie das notwendige methodische Rüstzeug für Ihre Immobilien-Investitionsentscheidung: Sie finden den richtigen Ansatz, wählen das geeignete Verfahren aus und interpretieren die Ergebnisse folgerichtig. Inhalte: - Kapitalwert, interner Zinsfuß und vollständige Finanzpläne - Energetische Modernisierungen, Denkmalsanierungen - Steuern und Förderprogramme - Szenarien, kritische Werte, Chancen und Risiken - Wirtschaftlichkeit im Lebenszyklus, Immobilien-Portfoliomanagement - Immobilien-Portfoliomanagement mit Beispielen aus der Praxis - Neu: Wirtschaftlichkeit im Lebenszyklus der Immobilie Prof. Dr. Stefan Kofner ist Professor für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an der Hochschule Zittau/Görlitz. In der Wohnungswirtschaft ist er ein gefragter Referent und Berater, zudem war er als Aufsichtsrat in der kommunalen Wohnungswirtschaft tätig. Im Bundestag, im Sächsischen Landtag und im Dresdner Stadtrat fungierte er wiederholt als Experte in Anhörungen. Prof. Kofner hat zwei wichtige öffentliche Forschungsprojekte über kapitalmarktorientierte Wohnungsunternehmen geleitet. 2008 wurde er als zweites deutsches Mitglied in das britische Chartered Institute of Housing aufgenommen.

Produktinformationen

    Format: ePUB
    Kopierschutz: watermark
    Seitenzahl: 372
    Erscheinungsdatum: 10.10.2019
    Sprache: Deutsch
    ISBN: 9783648127070
    Verlag: Haufe Verlag
    Serie: Hammonia bei Haufe 06528
    Größe: 7809 kBytes
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Investitionsrechnung für Immobilien - inkl. Arbeitshilfen online

1 Immobilieninvestition: Begriff und Zielmarkt

"Nichts ist so unheilvoll wie eine rationale Investment-Politik in einer irrationalen Welt."

John Maynard Keynes (1883-1946)

In diesem Kapitel sollen Sie erkennen,

welche Abhängigkeiten und Beziehungen zwischen den funktionalen Segmenten des Immobilienmarktes bestehen,
dass die Immobilie als Kapitalanlageprodukt mit anderen Anlageprodukten um das knappe Anlagekapital konkurriert,
welche Merkmale den Investitionsbegriff ausmachen. 1.1 Der Immobilienmarkt als Investmentziel

Immobilieninvestments richten sich auf den Immobilienmarkt im Sinne eines "Asset-Marktes" (siehe Abb. 1.1 ). Darunter versteht man den Markt, auf dem Eigentumsrechte an realen Vermögensgegenständen ("Real Estate Assets") gehandelt werden - also an Grund und Boden sowie aufstehenden Gebäuden. Die zeitlich mehr oder weniger begrenzten Nutzungsrechte an Immobilien sind dagegen Marktobjekte des Vermietungsmarktes (sogenannter Space-Markt). Dort geht es um die Anbahnung und Begründung von Schuldverhältnissen wie Miet- oder Pachtverhältnissen.

Der Immobilienmarkt dient wie jeder Markt der Koordination von Angebot und Nachfrage. Kommt es zu einem Geschäftsabschluss, gehen die Eigentumsrechte an dem Grundstück gegen Entrichtung des Kaufpreises vom Verkäufer an den Käufer über. Der Erwerber erhält ein unbefristetes Nutzungs- und Verfügungsrecht an der Immobilie. Im Rahmen der gesetzlichen Beschränkungen kann er sie nach Belieben nutzen, vermieten, beleihen oder veräußern.

Das dem Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses überlassene Ladenlokal geht dagegen nicht in sein Eigentum über. Der Mieter erhält lediglich ein zeitlich und sachlich (sogenannter "bestimmungsgemäßer Gebrauch") beschränktes Nutzungsrecht. Als Gegenleistung hat er regelmäßig die vereinbarte Miete zu entrichten.

Natürlich stehen der Immobilien- und der Vermietungsmarkt nicht unverbunden nebeneinander. So determinieren die Marktergebnisse am Vermietungsmarkt den für die Bewertung der Immobilien durch die Investoren maßgeblichen Cashflow ( Abschnitt 5.4.2 ). Auf der anderen Seite bestimmt die Bewertung der Immobilien im Spannungsfeld von Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt mit über die wirtschaftlichen Anreize zur Entwicklung neuer Immobilien (Verhältnis des Immobilienmarktwertes zu den Grundstücks- und Baukosten), die dann wiederum das am Vermietungsmarkt verfügbare Angebot beeinflussen.

Abb. 1.1: Überblick über das Immobilien-System

Die Käufer/Investoren am Immobilienmarkt erwarten von ihrem Investment einen Zahlungsstrom (Cashflow) während der Nutzungszeit. Dieser setzt sich zusammen aus den erwarteten Mieteinnahmen vermindert um die laufenden Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung etc.; Abschnitt 5.4.2 ). Die Immobilie wird von ihnen als Kapitalanlageprodukt betrachtet. Diese wirtschaftliche Perspektive auf die Immobilie unterscheidet sich von anderen Sichtweisen, wie etwa der sozialen oder der technischen Perspektive.

Die wirtschaftliche Perspektive betont die Konkurrenzsituation an den Kapitalmärkten. Die Immobilienanlage konkurriert mit allen möglichen Anlagealternativen (wie zum Beispiel Aktien, Anleihen) um das knappe Investitionskapital. Dabei gibt es engere und weitere Substitutionsbeziehungen. So ist das Risikoprofil einer Bundesanleihe mit 10-jähriger Laufzeit grundsätzlich mit dem einer Eigentumswohnung an einem Standort mit angespannter Nachfragesituation am Wohnungsmarkt vergleichbar (zum Beispiel München, Freiburg). Ein ganz anderes Risikoprofil hat dagegen die Anlage in Aktien eines Start-up-Unternehmens im Bereich der Biotechnologie. Hier besteht im Gegensatz zu der Eigentumswohnung durchaus das Risi

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